Cataluña ya aplica el índice del alquiler con el que el gobierno pretende rebajar los precios en zonas tensionadas ¿Y cuáles son estos lugares? Pues aquellos en los que el gasto por vivienda supera el 30% de los ingresos o en los que los precios han subido 3 puntos en los últimos 5 años.

La medida sólo afecta a nuevos contratos de grandes tenedores y establece un precio mínimo y máximo en función de las características del piso, unos precios hasta un 30% por debajo de mercado.

Los expertos rechazan medidas coercitivas que incluso pueden agravar el problema de oferta.

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Precios al alza

Las previsiones ya lo avisaban. El precio de los alquileres seguirían subiendo este año. Las razones son muchas y golpean en varios frentes.

Por un lado nos encontramos con una oferta de vivienda alquilable bajo mínimos, lo que impulsa los precios al alza. De hecho en el primer semestre de 2023, se registró un máximo histórico con 11,69 euros el metro cuadrado, una cifra que supera la marca dada durante la burbuja inmobiliaria de 2007.

Esto también podría afectar a las condiciones de los contratos de arrendamiento con algunas exigencias por parte de los caseros cuya legalidad nos puede generar alguna duda a la hora de firmar. Hablamos de las fianzas, de los avales bancarios y de sus cuantías. ¿Cuánto me pueden pedir?, ¿hay algún límite legal?,¿me pueden pedir ambas cosas? ¿qué debe pasar con ese dinero una vez el contrato llegue a su fin?.

La fianza/aval y lo que implica

La fianza "es una forma de garantía", es decir "una manera de asegurar que vamos a cumplir con nuestras obligaciones" como inquilinos, explica a cope.es, Sara Izquierdo, secretaria general de la Universidad Nebrijay abogada del Estado en excedencia.

Esta fianza se puede establecer de diferentes formas, bien sea "a través de un depósito en metálico a favor del futuro acreedor, de tal manera que si yo no cumplo, mi acreedor va a poder quedarse con esa cantidad" o a mediante avales. "En el caso de los avales hay una tercera persona que se compromete a pagar" en caso de que haya algún problema. Cuando esa tercera persona es un banco se llama "aval bancario".

Cualquiera de esas garantías "son válidas en derecho", pero en el caso de los arrendamientos urbanos, la ley "establece determinados requisitos y límites cuantitativos a las formas de garantía que tenemos que prestar en el caso de un contrato de alquiler".

Obligatorio, fianza de un mes

¿Y cuáles son estos requisitos legales? En primer lugar la ley deja claro que "es obligatorio siempre establecer una fianza en metálico equivalente a un mes de renta". Peroademás se establece que "hay que depositarla en el lugar establecido por la normativa autonómica".

En este sentido, "casi todas las comunidades autónomas establecen que ese depósito se debe de hacer a favor del organismo autonómico competente en materia de vivienda". En el caso de Madrid por ejemplo, "esa fianza en metálico hay que presentarla en laAgencia de Vivienda Social".

Pactar otras formas de garantía

Pero además de esa fianza obligatoria, las partes pueden pactar "otras formas de garantía para asegurar el cumplimiento de las obligaciones del contrato".

2019, un antes y un después

Hasta el 2019 había libertad absoluta en ese pacto y por eso "muchos arrendadores podían exigir una cuantía que a veces rayaba el abuso: el equivalente por ejemplo aseis meses o un año de renta o un aval bancario por una cuantía desorbitada".

Sin embargo a partir de ese año las cosas cambiaron y se establecieron algunos límites. "Como mucho, la cuantía de esa garantía adicional no podrá en ningún caso superar una cuantía equivalente a dos meses de renta".

Máximo de tres meses, mínimo de un mes

Por lo tanto, "para todos los contratos firmados desde el año 2019, el máximo de fianza que te pueden exigir es de tres meses, un mes obligatorio mediante un depósito en metálico en el organismo de vivienda, más otros dos meses que puede ser, o bien otro depósito en metálico, que incluso se lo podría quedar el arrendador hasta que finalice el contrato, o bien un aval, ya sea bancario o de terceras personas".

¿Cuándo y en qué condiciones me devuelven mi fianza?

Una vez que finaliza el contrato de arrendamiento, si no se debe nada y todo está correcto, "ese depósito se recupera por parte del arrendatario y en el caso del aval, se cancelaría".

Si por el contrario existen deudas con el arrendador, este "podrá pedir el depósito en metálico dirigiéndose al organismo que lo custodia para satisfacer los perjuicios que se le hayan causado por ese incumplimiento. En el caso del aval, se podrá dirigir al banco o a esa tercera persona para que pague".

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