Bofetada en toda regla de la Ley de Vivienda. Esta semana conocíamos que los precios de las casas en alquiler en España subieron en septiembre un 9,3 % respecto a hace un año, hasta los 11,8 euros el metro cuadrado. 21 capitales están en máximos históricos y que un total de 34 tienen precios más altos que antes de la ley, según idealista.

"Lo avisaron los expertos en el sector, las empresas inmobiliarias y la experiencia de ciudades como Berlín o Nueva York en donde el tope del alquiler tuvo que ser eliminado ante la falta de oferta con una demanda disparada", según ha explicado en Herrera en COPE la experta económica Pilar García de la Granja.

"La hiperregulación lleva al colapso"

Recuerda De la Granja el aviso de los expertos que consideraban la Ley de la Vivienda 'inapropiada y contraproducente'. "Y tenían razón". A su juicio, "la hiperregulación lleva al colapso".

Además, se ha reducido la oferta de pisos en alquiler porque los dueños "prefieren vender los pisos o destinarlos al mercado del alquiler turístico".

Ahí llega la tormenta perfecta. Menos pisos en alquiler "y cada vez más personas que quieren alquilar", lo que supone que "la compra de vivienda se haya convertido prácticamente en misión imposible".

¿Dónde han subido más?

"Prácticamente en todos los sitios", advierte la comunicadora. 34 capitales tienen alquileres más caros que antes de aprobarse la ley de Vivienda y en 21 de ellas el precio está en niveles máximos.

Las mayores subidas con respecto al año anterior se registraron en Baleares (22,7 % hasta los 16,2 euros/m2); Comunidad Valenciana (15,9 % hasta los 10 euros); Canarias (14,5 % hasta los 12,8 euros); Cataluña (13,8 % hasta los 16 euros) o Andalucía (12,4 % hasta 10,1 euros). Por su parte, los precios en Madrid avanzaron un 9 % interanual hasta los 16,1 euros/m2.

Si nos fijamos los últimos tres meses, el precio se incrementó en 11 de ellas, siendo las mayores subidas las de Cataluña (5,8 %); Madrid (4,7 %); Comunidad Valenciana (3,4 %); País Vasco (3,1 %) y La Rioja (2,9 %).

Baleares es la comunidad con los alquileres más caros (16,2 euros/m2), seguida por Madrid (16,1 euros); Cataluña (16 euros) y País Vasco (13,1 euros). Por el contrario, los más económicos se localizan en Extremadura (6,1 euros/m2); Castilla La Mancha (6,6 euros) y Castilla y León (7,6 euros).

De hecho, 6 comunidades autónomas ya están en valores máximos: Madrid; Cataluña; Canarias; La Rioja; País Vasco y Castilla-La Mancha.

Capitales con alquileres más altos que antes de la ley

En total 34 capitales españolas tienen precios más altos que antes de llegar la Ley de Vivienda. Destaca, según el portal inmobiliario los incrementos significativos de Barcelona (6,6 %); Madrid (5,1 %); Alicante (4,6 %); Valencia (4,2 %) o Málaga (3,4 %).

Es más, las subidas interanuales en estos mismos mercados son de dos dígitos: Valencia (22,1 %); Alicante (18,6 %); Barcelona (18,1 %); Málaga (17,9 %) y Madrid (10,7 %).

Es decir, Barcelona es la capital más cara para alquilar una vivienda, con 20 euros/m2, seguida por Madrid (17,7 euros); San Sebastián (16,9 euros); Palma (14,6 euros) y Bilbao (13,2 euros).

El intervencionismo, en la picota

La Ley por el Derecho a la Vivienda se aprobaba después de mucha vuelta en mayo de este año. Es fruto de un pacto entre el PSOE, Podemos, ERC y Bildu y permite algo tan polémico como el intervencionismo que supone que comunidades o ayuntamientos puedan limitar los precios del alquiler

Aunque el efecto se haya demostrado que no es el deseado, el Ejecutivo y sus satélites sostienen que es el instrumento necesario para conseguir un cambio de modelo en el que la vivienda se convierta en un derecho efectivo y no en un bien de lujo.

La Ley punto por punto

-Limitación de precios de alquiler: las comunidades autónomas podrán declarar, por tres años prorrogables anualmente, un ámbito territorial como zona de mercado residencial tensionado, si el coste medio de la hipoteca o el alquiler más los gastos y suministros básicos debe superar el 30 % de la renta media de los hogares o el precio de compra o alquiler haber aumentado al menos tres puntos por encima del IPC en los cinco años anteriores.

- Los grandes tenedores de vivienda en zona tensionada deberán fijar la renta en función del sistema de índices de precios de referencia, mientras que el resto de propietarios de esas zonas no podrán subir los precios de los contratos vigentes durante tres años, aunque se les permite incrementarlos hasta un 10 % si han hecho obras de rehabilitación y mejora energética y de accesibilidad en los dos últimos años.

Para los nuevos contratos que se firmen en esas zonas la renta no podrá ser superior a la del último contrato vigente en los cinco años anteriores, una vez aplicada la actualización anual, aunque sí podrá incrementarse el precio un máximo del 10 % cuando el contrato se firme por un periodo de diez o más años o se establezca en él un derecho de prórroga por la misma duración.

-Definición de gran tenedor: la ley establece el concepto de gran tenedor y lo define como aquel propietario de diez o más viviendas o una superficie construida de más de 1.500 metros cuadrados, y de cinco o más si los inmuebles están en zona tensionada.

-Incentivos fiscales a los arrendadores: la actual desgravación del 60 % en el IRPF por rendimiento neto del alquiler de vivienda habitual pasa a ser del 50 %, pero se modula hasta el 90 % en las zonas tensionadas.

Para nuevos alquileres de viviendas a jóvenes entre 18 y 35 años, la reducción es del 70 %, mientras que para viviendas protegidas y para casas rehabilitadas en los dos últimos años es del 60 %.

-Se elimina el índice de precios de consumo (IPC) como índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos.

-Se fija un tope extraordinario del 3 % de subida en la actualización de todos los alquileres para 2024.

-Antes del 31 de diciembre de 2024, el INE definirá un nuevo índice para la actualización anual de precios que no superará el IPC.

-Podrá aplicarse una prórroga extraordinaria de un año en los contratos de arrendamiento por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica.

-Los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato correrán a partir de ahora a cargo del arrendador.

-Se prohíben los desahucios sin fecha y hora.

-Los ayuntamientos podrán aplicar un recargo del 50 % en la cuota del Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI) a las casas que permanezcan desocupadas sin justificación más de dos años; del 100 % si están vacías más de tres años y del 150 % si el propietario tiene varios inmuebles desocupados en el mismo término municipal.

-Para incrementar el parque de vivienda protegida en alquiler se establece la reserva del 40 % del suelo urbanizable (actuaciones de nueva urbanización) y del 20 % en suelo urbano no consolidado (actuaciones de reforma o renovación de la urbanización).

-Se crea junto a la vivienda protegida la figura de la vivienda asequible incentivada, como aquella de titularidad privada con beneficios urbanísticos y fiscales destinada al alquiler a precios reducidos.